Vendere una casa ereditata

Vendere una casa ereditata

È una delle uscite più frequenti quando riceviamo in eredità un immobile (o parte di esso) e non siamo interessati a mantenerne la proprietà. In questo processo possono sorgere molti dubbi, soprattutto se si tratta di vendere una casa ereditata tra fratelli. Ad esempio, cosa succede se un fratello non vuole vendere una casa ereditata? Puoi vendere una casa ereditata non registrata? Come dichiarare la vendita di un appartamento ereditato? Esiste un'esenzione dall'imposta sul reddito delle persone fisiche per la vendita di una casa ereditata?

Passi per vendere una casa ereditata
La prima cosa che devi fare per poter vendere un immobile ereditato è accettare l'eredità. Successivamente e una volta che l'immobile è registrato a tuo nome, puoi procedere alla sua vendita. Questo processo può essere complicato quando ci sono diversi eredi.

Documenti per ereditare la casa
L'accettazione dell'eredità è il presupposto per la vendita dell'immobile e per la sua approvazione è necessario disporre di alcuni documenti:

Certificato di morte
certificato di ultima volontà
Se esiste, testamento del defunto
accettare l'eredità
Se sei l'unico erede, sarà sufficiente il tuo consenso davanti a un notaio per poter procedere ai passaggi successivi. Tuttavia, se ci sono più eredi (il più delle volte sono i tuoi fratelli) possono sorgere situazioni più complesse se uno di loro non desidera accettare l'eredità.

Se c'è una volontà

In caso di testamento, verrà effettuato un inventario dei beni e dei diritti del defunto, nonché dei suoi debiti e obblighi. Si creerà poi l'atto di partizione dell'eredità, in cui si stipulerà come si distribuisce il flusso ereditario tra gli eredi.

Se non c'è volontà
Se il defunto non ha lasciato testamento, sarà il notaio a stabilire chi sono gli eredi legittimi e in quale proporzione, anche a norma di legge. Successivamente, verrà generato il certificato di dichiarazione degli eredi, dove si stabilisce chi è chiamato ad ereditare.

Chiarito questo punto, si predisporrà l'atto di partizione dell'eredità, negli stessi termini del caso precedente: il notaio effettuerà l'inventario dei beni e dei debiti del defunto e distribuirà l'eredità tra i eredi.

Quando accettiamo un immobile in eredità e lo vendiamo successivamente, dovremo affrontare una serie di tasse:

Imposta sulle successioni e sulle donazioni: viene pagata al momento della ricezione dell'eredità e il suo importo dipende da ciascuna comunità autonoma. È un prerequisito per poter iscrivere l'immobile a proprio nome nel Registro Immobiliare e deve essere versato entro 6 mesi dalla morte del defunto. Sono previste detrazioni e riduzioni applicabili agli eredi più prossimi, quindi è importante farsi consigliare e conoscere le normative regionali applicabili.
Plusvalenze comunali: questa tassa di gestione locale viene riscossa sull'aumento di valore del suolo urbano, ogni volta che si verifica. Devi anche pagarlo entro un periodo di 6 mesi, tenendo conto delle normative specifiche del comune in cui si trova l'immobile. Il plusvalore comunale viene corrisposto (ove applicabile) sia al momento della ricezione del bene in eredità, sia alla successiva vendita. A partire dal 9 novembre 2021 dovrai inoltre versare entrambe le plusvalenze quando le due operazioni saranno chiuse entro lo stesso anno.

Registrazione della proprietà nel Catasto
L'atto di partizione e di attribuzione successoria consentirà di cambiare la proprietà dei beni immobili in Catasto, previo pagamento delle relative imposte.

Vendita della casa ereditata
Una volta accettata l'eredità, i beni diverranno di proprietà di ciascun erede nella proporzione stabilita nell'atto di partizione. È allora che sarà possibile procedere alla vendita, in modo che la liquidità venga distribuita tra tutti gli eredi in base alla loro quota di proprietà dell'immobile.

I passaggi per la vendita sono quelli abituali, anche se, per evitare attriti e conflitti in caso di più eredi, può essere opportuno designare un mediatore che si occupi di tutte le procedure della vendita.

Si consiglia inoltre vivamente di registrare la nuova situazione giuridica dell'immobile nel Registro Immobiliare prima di procedere alla vendita, poiché ciò fornirà la massima certezza giuridica a tutte le parti coinvolte.

Inoltre la vendita sarà molto più agevole se tutto è in regola, poiché l'acquirente potrà conoscere nel dettaglio la situazione dell'immobile, a chi appartiene, se è libero da oneri... prima di compiere qualsiasi passo. Può anche essere un requisito essenziale per l'acquirente per ottenere un finanziamento bancario.

Imposta per la vendita di un appartamento ereditato
L'imposta sul reddito delle persone fisiche ci riguarda solo se vendiamo la casa ereditata (non quando la ereditiamo). Se con la vendita dell'immobile si verifica una plusvalenza, questa deve essere inserita nel Conto Economico. In particolare, devi rifletterlo nell'imposta sul reddito delle persone fisiche per l'anno in cui avviene la vendita. Per calcolare la plusvalenza occorre sottrarre il valore di cessione dal valore di vendita. Nel caso di appartamento ereditato da più fratelli, ognuno deve dichiarare il proprio utile in base alla propria quota di partecipazione.