Vender una casa heredada
Vender una casa heredada
es una de las salidas más frecuentes cuando recibimos un inmueble (o parte de él) en herencia y no estamos interesados en mantener su propiedad. En este proceso pueden surgir muchas dudas, especialmente si se trata de vender una casa heredada entre hermanos. Por ejemplo ¿Qué pasa si un hermano no quiere vender una casa heredada? ¿Se puede vender una casa heredada sin registrar? ¿Cómo declarar la venta de un piso heredado? ¿Existe alguna exención de IRPF por la venta de una casa heredada?
Pasos para vender una casa heredada
Lo primero que debes hacer para poder vender un inmueble heredado es aceptar la herencia. Posteriormente y una vez el bien conste a tu nombre, podrás proceder a su venta. Este proceso puede complicarse cuando existan varios herederos.
Documentos para heredar la vivienda
La aceptación de la herencia es el requisito previo a la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con determinada documentación:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Si existiera, testamento del causante
Aceptar la herencia
Si eres el único heredero bastará con tu consentimiento ante notario para que puedas proceder a los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos (lo más habitual es que se trate de tus hermanos) pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.
Si existe un testamento
En caso de que exista testamento se procederá a realizar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.
Si no existe un testamento
Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.
Una vez aclarado este punto, se pasará a elaborar la escritura de partición de la herencia, en los mismos términos que en el caso anterior: el notario realizará un inventario de bienes y deudas del fallecido y repartirá el caudal hereditario entre los herederos.
Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante asesorarse y conocer la normativa autonómica aplicable.
- Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que éste se produzca. También debes abonarlo en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía municipal se paga (siempre que corresponda) tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo posteriormente. Desde el pasado 9 de noviembre de 2021 también tendrás que pagar ambas plusvalías cuando las dos operaciones se cierren dentro del mismo año.
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad
La escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con previa liquidación de los impuestos correspondientes.
Venta de la casa heredada
Una vez aceptada la herencia, el inmueble pasará a ser propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible proceder a la venta, de forma que la liquidez se reparta entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble.
Los pasos para la compraventa son los habituales, si bien, para evitar roces y conflictos en caso de existir varios herederos, puede ser recomendable designar a un mediador que se encargue de todos los trámites de la compraventa.
También es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble antes de proceder a la compraventa, ya que ello aportará la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas.
Además, la venta resultará mucho más sencilla si todo se encuentra en regla, ya que el comprador podrá conocer con detalle la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas... antes de dar ningún paso. También puede ser un requisito imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria.
Impuesto por la venta de un piso heredado
El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada (no al recibirla en herencia). Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, ésta deberá quedar recogida en tu declaración de la Renta. En concreto, deberás reflejarla en el IRPF correspondiente al año en que se produzca la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial deberás restar al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.
